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中信信托6折拍卖抵押物房地产信托一季度迎兑付小高峰

2019-08-18 20:17:08来源:励志吧0次阅读

实习生 李婧姝 金证券记者 管伟

在山东凯悦项目遭遇兑付风险后,近日,青岛舒斯贝尔收益权也出现了兑付风险。《金证券》记者了解到,该产品的抵押物青岛黄岛区和即墨温泉镇的两宗土地于1月8日拍卖,底价7.89亿元,而2010年该土地拍卖时的评估价格达到12.75亿元,目前拍卖底价只有当初拍卖时的6折多。

兑付项目标的物6折甩卖

近期,房地产信托产品的兑付危机频频暴发。先有中融信托青岛凯悦中心无法正常兑付,后有平安信托金地项目缩水兑付引来各方质疑,近日,又爆出了中信信托青岛舒斯贝尔收益权信托项目,因融资方资金紧张而需要拍卖抵押品偿还信托贷款的消息。

公开资料显示,该款名为“中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”是中信信托在2010年发行的房地产信托。预期收益率9%-13%,分为优先级和次级两个层级,发行规模7.1亿元,期限2.5年。其中投资期限为两年,若投资本金未能按时足额收回,或投资收益未达到预期,则追偿期6个月。也就是说该信托计划将在2013年年初到期。从2010年8月底中信信托披露的项目信息报告来看,这两块土地的评估价值为12.75亿元。

近期,这块土地上了山东省高院的拍卖公告榜。中信信托青岛舒斯贝尔收益权信托的抵押物青岛黄岛区和即墨温泉镇的两宗土地于1月8日拍卖,底价7.89亿元。

《金证券》记者了解到,青岛黄岛区和即墨温泉镇在2010年土地拍卖时的评估价格达到12.75亿元,而目前的拍卖底价7.89亿元,仅仅相当于当初拍卖价格的6折左右。

尽管已经打了6折甩卖,但感兴趣的人并不多,从其司法拍卖的结果即可窥一斑。青岛黄岛区和即墨温泉镇两宗地块第一次拍卖流拍,打了6折后并未能成交。而后期是否能成交,还不得而知。

一季度将迎兑付小高峰

经过了2012年2100亿元的兑付后,今年房地产信托的兑付压力并不低于去年。

由于房地产信托的平均期限为两年左右,信托业协会的数据显示,房地产信托2011年共新增余额为2558亿元,其中,四个季度分别为545.199亿元、1183.0252亿元、745.78亿元、84.6亿元,可推测2013年房地产信托兑付本息将达2800亿元,远远超过今年的兑付本金金额1759亿元。其中,2013年兑付顶峰在二季度出现,达1301亿元;在一季度将迎来第一个兑付高峰。

《金证券》记者了解到,面对兑付,许多房地产公司采取了“贷新还旧”的策略。而这种拆东墙补西墙的做法,并不能真正解决问题。

“贷新还旧的伎俩,赌的就是房地产政策短时间内回暖。”该人士担忧地表示,房地产信托到期兑付具有时间刚性,销售回款作为第一还款来源,直接影响着房地产信托的兑付,后期的房地产政策现在还不好说,因此,房地产信托的兑付风险后期会频频爆发。

一位资深信托人士对《金证券》记者表示,信托产品关键要看还款来源,以及担保方,这两方面是兑付的保障。“所有项目,第一就要看还款来源。比如一个项目是1个亿,如果销售回款能有3个亿,也就是有了3倍的覆盖,就相对比较安全。如果担保方本身就是参与项目的公司之一,或是上市公司下属子公司,又或是大型国企,那么其担保就相对有价值。”

另一位信托人士表示,投资者在投资信托项目之前,关注的核心应该是项目本身。投资者可以通过向专业人士咨询或实地考察,判断项目抵押物是否充足,项目的盈利前景是否可预期,项目担保方的实力是否强劲。

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